Ik durf dan ook te stellen dat een pand met een maatwerk service- en community concept meer rendement oplevert dan een ‘standaard’ pand. Veel beleggers en vastgoedeigenaren zijn hier nog sceptisch over en hebben verschillende bezwaren, maar die zijn lang niet altijd terecht. In dit blog vertel ik je waarom.
“Een service- en community concept werkt initieel kostenverhogend”
Dit is misschien wel het bezwaar dat ik het meeste hoor wanneer ik met vastgoedpartijen spreek: dat een service- en community concept kost meer geld dan het oplevert. Het klopt inderdaad dat je een pand voor een lange periode in je bezit moet houden, wil je de investering terug verdienen. Maar op termijn levert het wel degelijk meer rendement op, zowel sociaal als financieel.
De services die je aanbiedt, betalen de huurders vaak in de servicekosten of — indien mogelijk — via direct pay. Ook community management kost logischerwijs geld, waardoor je dit door moet belasten in de servicekosten. Het kostenverhogende effect hiervan zien veel beleggers vaak als ‘no-go’.
Jammer, want hoewel je de investering niet direct op de balans terug kunt zien, levert het indirect wel degelijk rendement op. Wanneer mensen langer blijven en gelukkiger zijn, heeft dat namelijk automatisch een positief effect op het rendement. Langere huurcontracten dragen bij aan een hogere taxatiewaarde.
Het klopt dus niet dat een service- en community concept meer kost dan het oplevert, maar je moet er wel in geloven. Het is een duurzame investering die op lange termijn resulteert in indirecte winst.
“Er is nog geen bewijs”
Er zijn in Nederland nog maar weinig voorbeelden van panden waar een service- en/of community concept wordt toegepast. Dit wil echter niet zeggen dat dit automatisch betekent dat het niet werkt. Sterker nog, al was er wel bewijs dan ben ik van mening dat je het nooit kunt vergelijken met je eigen project.
Elk project of ieder pand is namelijk uniek en is anders qua behoeften en mensen. Een succesvol concept in Amsterdam Zuid-Oost hoeft niet te werken in Amsterdam Noord. Als je écht een community wilt creëren met een succesvol serviceconcept dan vraagt dat om maatwerk. Dit houdt automatisch in dat data van andere projecten er eigenlijk niet toe doet, want je kunt dit zeker niet één op één kopiëren. Succes bij een ander geeft geen garantie op succes bij jezelf.
Het doen van onderzoek naar de doelgroep en hun drijfveren is uiteraard wel essentieel om ook een passend concept te ontwikkelen. Bovendien is het idealiter een dusdanig concept dat je tijdens de exploitatie data blijft vergaren en hierop kunt optimaliseren. Door per pand te bepalen wat de beste formule is en het DNA van gebruikers, het project en van jou als belegger er in terug laten komen, kun je het pand optimaal laten renderen.
Overigens wil dit niet zeggen dat service- en community concepten ook voor elk project of ieder pand werkt. Het is namelijk geen pleister voor alle wonden. Of het daadwerkelijk een passende oplossing is, hangt simpelweg af van de omgeving, doelgroepen, dynamiek, etc.
“Het serviceconcept werkt in de praktijk toch niet”
Wat we in de praktijk veel zien is dat er allerlei — op papier goede — concepten worden bedacht op basis van aannames en overtuigingen. In de praktijk blijken deze mooi bedachte projecten vervolgens niet te matchen met de doelgroep, wat zorgt voor teleurstelling en het uitblijven van succes.
Ik begrijp daarom ook dat vastgoedeigenaren vanuit deze ervaring twijfelen over de toegevoegde waarde van serviceconcepten. Maar ze vergeten eigenlijk het belangrijkste bij het uitrollen van deze concepten: het toetsen van de ideeën met de potentiële gebruikers.
Het doen van onderzoek is daarom bij het ontwikkelen en implementeren van serviceconcepten essentieel. En dan bedoel ik niet het doen van onderzoek naar de behoeften van mensen, want vaak blijkt dat mensen niet weten wat ze willen. Ik heb het over onderzoek naar hoe hun leven eruit ziet in de vorm van open, ongekleurde vragen. Want hoewel dit op het eerste oog misschien niet zo lijkt, is het weten in wat voor auto iemand rijdt of hoe hij zijn koffie drinkt hele waardevolle informatie.
Ik durf te stellen dat wanneer jij invulling geeft aan een serviceconcept gebaseerd op wat past bij de beoogde doelgroep, dat succes niet uitblijft.
Kortom, ik snap waar de bezwaren vandaan komen maar terecht vind ik ze, zoals eerder al aangegeven, niet. Service- en community concepten zorgen wel degelijk voor meer rendement, op financieel en sociaal vlak. De voorwaarde is wel dat het gaat om maatwerk dat aansluit bij de eindgebruiker.
Het toepassen van een serviceconcept is een manier om de verhuurbaarheid van je pand te verbeteren en het rendement te verhogen, maar er is meer. In dit whitepaper geven we meer slimme tips hoe je meer huurders kunt trekken en behouden. Download het whitepaper en ontvang concrete handvatten om in te spelen op de wensen en behoeften van de gebruikers van jouw panden.
