In mijn ogen gaat assetmanagement een stap verder dan onderhoudsmanagement, met als doel om binnen gestelde kaders en kosten de meest optimale beheer- en onderhoudssituatie te realiseren. Om assetmanagement te begrijpen, is het belangrijk om te weten hoe preventief onderhoud, correctief onderhoud en meerjarenonderhoud elkaar beïnvloeden.
- Preventief onderhoud wordt in de volksmond ook wel klein onderhoud of dagelijks onderhoud genoemd. Dit zijn werkzaamheden die je doet om storingen of verval te voorkomen. Vaak gaat het om het schoonmaken of smeren van iets, zodat het soepel blijft werken.
- Correctief onderhoud staat bekend als ‘klachten onderhoud’ of storingsonderhoud. Deze werkzaamheden voer je uit op het moment dat iets niet meer werkt, maar wel nodig is en dus gerepareerd moet worden.
- Meerjarenonderhoud is investeringsonderhoud of planmatig onderhoud en gaat vaak over het vervangen of vernieuwen van een installatie, bouwdeel of onderdeel. Een gebouw of installatie heeft immers niet het eeuwige level: het slijt, gaat stuk en op een gegeven moment is repareren niet meer mogelijk of duurder dan vervangen. Dan ga je dus vernieuwen.
Hoe dit elkaar beïnvloed leg ik vaak uit aan de hand van herkenbare voorbeelden, zoals een auto of woonhuis.
1. Wettelijk onderhoud is verplicht, anders kans op boete of erger…
Heb je een auto, dan moet de wagen APK-gekeurd zijn wil je de weg op mogen, anders riskeer je grote boetes. Huiseigenaren zijn volgens de Woningwet verplicht om woningonderhoud te plegen. In het Bouwbesluit staat waaraan een woning moet voldoen op het gebied van veiligheid, gezondheid en bruikbaarheid. Dit is wettelijke onderhoud, waarvan je weet dat je het tijdig moet uitvoeren en dit moet kunnen aantonen. En zo zijn er ook eisen die gesteld worden aan het beheer en onderhoud van een kantoorgebouw of de installaties. Dit heeft als doel om de veiligheid van de gebruikers en de omgeving te waarborgen, net als bij een APK.
2. Monumentenonderhoud is een vak apart
Voor oude auto’s met bepaalde historisch waarde (zoals oldtimers) en vastgoed met bepaald historisch belang (zoals monumenten) gelden vaak andere regels. Je hoeft niet te voldoen aan nieuwbouw-maatstaven, maar er gelden wél strengere eisen als het gaat om het behoud van het cultureel erfgoed. Wie in een monument woont mag niet zomaar verbouwen, maar kan vaak wel een beroep doen op subsidies voor het onderhoud. Voor bedrijven die in monumentale panden zijn gehuisvest geldt dit net zo.
3. Preventief onderhoud voorkomt correctief onderhoud
Het controleren en bijvullen van de koelvloeistof van een auto voorkomt een kokende motor en stilstand langs de weg. Het schoonmaken van daken en dakgoten voorkomt lekkages. Ook dit is bij een kantoorgebouw niet anders; het dak moet schoongehouden worden om lekkages te voorkomen en is het verstandig om de filters van de luchtbehandelingsinstallatie regelmatig te vervangen om een gezond werkklimaat te behouden.
4. Preventief onderhoud verlengt de levensduur van installaties
Door het oliepeil van de auto te controleren, zorg je dat de motor gesmeerd en gereinigd blijft en voorkom je versnelde slijtage waardoor je de motor eerder zou moeten vervangen. Net als het regelmatig schoonmaken en bijwerken van de verflagen buitenshuis voorkomt dat er houtrot optreedt. Het onderhouden van beschermlagen (zoals verfwerk) speelt bij bedrijfspanden uiteraard dezelfde rol, net als het smeren van bijvoorbeeld verwarmings- en koelinstallaties.
5. Preventief onderhoud verbetert de performance van installaties
De bandenspanning heeft invloed op de hoeveelheid grip van een auto op de weg (veiligheid) en op het rijcomfort en brandstofverbruik (performance). Door regelmatig de bandenspanning te meten en bijstellen, zorg je voor optimaal rijcomfort en brandstofverbruik. In het voorbeeld van een woonhuis kun je dit vergelijken met het onderhoud van een cv-ketel. De cv-ketel wordt elke twee jaar gereinigd door een specialist om te zorgen voor een betere warmteoverdracht. Deze taken komen ook terug bij de installaties in bedrijfspanden.
6. Vernieuwing verlaagt preventief en correctief onderhoud
Gemiddeld genomen zal een oude auto vaker storingen hebben en vallen de jaarlijkse onderhoudskosten hoger uit dan voor een gelijkwaardige nieuwere auto. Investeren in een nieuwe auto zorgt er dus voor dat je de komende tien jaar weer lagere preventieve en correctieve onderhoudskosten hebt. Dit is bij een cv-ketel niet anders: om te blijven presteren heeft een oude ketel jaarlijks onderhoud of vervanging van een onderdeel nodig, terwijl een nieuwe ketel slechts eens in de twee of drie jaar onderhoud of nieuwe onderdelen nodig heeft en minder gas verbruikt. Je vervangt de ketel op het moment dat de overlast en de kosten voor het onderhoud en het gasverbruik niet meer opwegen tegen de kosten voor een nieuwe cv-ketel. Bij een kantoorpand maak je dezelfde afweging.
Assetmanagement draait om keuzes maken én prioriteiten stellen
We kunnen wel stellen dat preventief, correctief en investeringsonderhoud elkaar beïnvloeden. De keuzes die je maakt zijn afhankelijk van jouw situatie (nu en in de toekomst). Sommige mensen rijden een auto helemaal ‘op’, anderen willen kosten wat het kost in de nieuwste auto rijden. Wanneer een auto wat ouder wordt, kan het aantal mankementen flink toenemen waardoor jaarlijkse onderhoudskosten stijgen. Het ongemak stijgt ook, want de betrouwbaarheid van de auto neemt af. Wat een auto waard is, is voor iedereen anders. Zo kies je zelf het moment van vervanging; dit is het moment dat de jaarlijkse onderhoudskosten en storingen voor jou niet meer opwegen tegen de kosten van een nieuwe auto. Dat is voor jou de optimale balans in het preventief, correctief en investeringsonderhoud voor die specifieke situatie.
Bij een organisatie met vastgoed in eigendom, beheer of gebruik moet er jaarlijks budget worden vrijgemaakt voor het preventief, correctief en meerjarenonderhoud. Uiteraard is er nooit voldoende budget beschikbaar om alles uit te voeren, dus moeten er keuzes worden gemaakt. Maar hoe maak je die keuzes? Het stellen van prioriteiten kan hierbij uitkomst bieden. Hoe weet je anders welk onderhoud het belangrijkste is? Kijk naar de mogelijke impact die het wel of niet uitvoeren van het onderhoud heeft op aspecten die voor jouw organisatie belangrijk zijn, net als thuis.
Het maken van slimme, strategische keuzes, die passen bij de prioriteiten van jouw specifieke situatie, dat is de betekenis van assetmanagement in mijn ogen. Hoe je die prioriteiten kunt stellen leg ik, aan de hand van dezelfde herkenbare voorbeelden, uit in mijn volgende blog. Nieuwsgierig wat we voor jouw organisatie kunnen betekenen? Neem dan geheel vrijblijvend contact met ons op.
